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      1. 地產行業中商業運營管理的幾種有效方法

        2023-03-30 12:20:06 訪問量:26

        現如今房地產行業圍繞著我們,對于商業地產來說,良好的商業運營管理是非常重要的。接下來,讓我們來看看幾種商業運營管理方法。


        一、自購自營


        在這種商業運營模式下,買方是業主和商戶,同時擁有店鋪產權,并利用資源在店鋪開展經營活動。開發商負責提供相應的物業管理,并收取一定的物業費用。優點:開發商可快速提取資金,無需設立運營部門進行后期管理,節省大量人力支出;缺點:非常不利于銷售和投資工作,困難,此外,由于產權銷售和自購,商場規劃和行業選擇不易實施,可能導致食品店和服裝店并排經營尷尬,不利于整體業主的利益。注:該方法適用于整體商業街或房地產底層業務的銷售,不適用于主題購物中心和購物中心。


        二、純租賃


        傳統的商業地產方式,在這種模式下,開發商是大業主,商家以支付貨幣的形式擁有商店使用權,產權仍屬于開發商,開發商不僅收取商店租金,還收取物業費,并提供相應的物業服務、推廣服務和運營服務。


        優點:開發商可以收取長期的經濟收入,開發商和商家真正實現雙贏的關系,共同經營商業項目,雙方共同負責該項目。同時,由于不出售產權,開發商對商業項目有足夠的把握,便于按照商業規劃的理念進行項目的運營和管理。缺點:回收資金速度Z慢,需要設立運營部、客戶服務部、貨物管理部等商業部門管理項目,有一定的人力支出,更耗能。注:該方法可采用統一的出納方式,在付款中扣除租金,不僅降低了工作難度,而且提高了項目的整體商業形象。


        三、租約銷售


        商店采用租賃銷售模式,向投資者承諾前N年X%的年租金回報。此外,該模式是開發商在銷售前與租賃方簽訂租賃協議,以減少商店銷售后的不確定性,降低投資者的風險。


        優點:統一租賃可以避免分散租賃造成的相互壓力,也可以控制租賃的節奏。此外,由于經濟合同是三方合同,即商戶與業主簽訂,開發商只發揮中介作用,可以有效地轉移矛盾,節省和解決客戶投訴等問題。缺點:同上所述,該方法對開發商的整體業務要求很高。如果由于業務管理不善,無法返還承諾無法實現,投資者聚集討債,將對該地區開發商的其他投資項目產生嚴重影響。注:典型案例參考萬達商業廣場。

        四、返租


        在其商鋪的銷售中,采用了所有權、經營權和使用權分離的模式:為了提高市場接受度,將商場產權分為零,分為小產權進行銷售和回收大量資金。然后,通過回報租金,從買方手中取回商業商店的經營權,每對買方都有一定比例的年回報(高于銀行貸款利率)。


        優點:所有權屬于投資者,經營權由專業商業運營公司控制,入境經營者擁有物業使用權,實現三權分離。在統一經營的背景下,在很大程度上實現了商業地產的整體經營價值,使建設單位獲得了較大的價值和租金增長空間。


        這是一種高收益、高風險的經營模式,適用于大型封閉式購物中心。從項目開業以來的經營角度來看,通過拆除產權,銷售旺鋪收回了巨額資金,大大緩解了困擾開發商的長期資金短缺。進入市場后,經營狀況也相對理想,進一步增強了中小投資者的信心,促進了商店的銷售。


        缺點:在這種高風險、高利潤模式的運營中,涉及大型商業項目的規劃、設計、投資吸引力、銷售、項目等環節,對開發商的綜合運營能力要求很高。此外,資金回收(即產權分散銷售)與商業運營(即統一規劃運營)之間總是存在著深刻的矛盾,商業地產的運營對開發商的聲譽和品牌的影響也將具有很強的廣泛性和可持續性。


        想象一下,一個銷售不良、入住率低的住宅社區很容易被公眾遺忘。對于一個位于市中心的大型購物廣場,即使開發商銷售良好,長期的負面社會影響也會大大降低開發商的品牌形象。


        五、回購(房地產信托)


        新的銷售方式,也采用統一的管理,在北京的一個科技貿易電子城銷售商店,推出了“房地產信托”產品。即將6層1萬平方米的商店分成每5平方米的單位,售價7萬元,四年合同到期后必須由開發商回購。對于這種創新的銷售方式,項目總經理表示,目前的運營相對順利。


        目前的工作重點是改變投資者的傳統投資理念,擴大這些產品的認知度。對于是否與銀行合作,加入銀行的金融計劃,通過金融機構的干預,增加信托產品的信用,透露與銀行的合作仍處于初步討論階段,預計需要投入大量的細節設計工作。


        優點:快速收回資金,有利于管理,可利用投資者資金投機項目,增值位置;缺點:幾乎增加了開發商的壓力,需要開發商準備二次投資和銷售,但開發商的銷售難度會大大降低,因為它比一次銷售要成熟得多。


        地產行業中商業運營管理的幾種有效方法

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